港資 成都樓市的華麗冒險

《金融投資報》記者 李薇?。玻埃埃赌辏保苍拢玻谷?/SPAN>

　　
外資進入樓市設限，但這并未能阻擋港資進入成都樓市的步伐。
無論是九龍倉、新世界、華潤在城南的“資本會戰”，還是香港華人置業豪娶東大街、迎賓大道地塊，抑或瑞安集團斥資爛尾樓匯通大廈都充分說明了港資地產商在“限外令”之后的逆勢而動。
從港資開發商進駐成都起，數年時間，諸多標志性建筑都被烙上了香港地產商的印記。大手筆圈地、開展多種公益活動、國際化的開發理念等等，都為成都市場打造著新的標準。
港資與成都，是一個相互發現的過程。兩者之間互為亮色。本港市場的凋零使得港資背景的開發商只能結伙進入西部，以及西部的“地產門戶”——成都。
面對巨大的市場，誰都無法視而不見；但是如何獲得勝利而不是墜入深谷，對所有外資公司來，尤其是那些希望以小博大的企業來說，這都無異于一場華麗而充滿誘惑的冒險。
幾家歡喜，一家愁
逆市而上的港資，不僅有天價拿地、資本密集運作的得意之筆，諸如和黃、九龍倉、新世界、華人置業，也有兩次失意成都的太古地產。
10月27日，華人置業像一個“空降兵”，毫無征兆地來到了成都，而且大有“不拿地絕不罷休”的氣勢。初次出手成都，華人置業就以7.3億的代價將東大街10—2號地塊和國賓1號地塊收入囊中。
愛美高房地產公司，7.3億元人民幣，其不俗的資本實力讓業界咋舌，它的背后的大鱷—— 華人置業是一個無論怎樣都不會被小視的“角兒”，其最大的持股人正是大名鼎鼎的香港超級富豪劉鑾雄。
華人的意圖不止與此。在11月29日的省博地塊拍賣中，記者又一次發現了華人置業的身影。初嘗東大街和國賓1號戰果的華人置業，一直和香港太古地產激烈爭奪，但最后被新加坡凱德置地一舉拿下。盡管如此，華人置業進攻成都的信號依然非常清晰，人們卻為另一個資本巨頭——太古地產深感惋惜。
據知情人士介紹，備受關注的省博地塊一度被孫宏斌旗下的融創地產接手，后來因種種原因退出，然后閑置至今。去年早些時候，太古已就該地塊的投資事宜，與成都市政府有關部門接觸商談。在與政府達成初步協議之后，太古即召集各路人馬制訂可行性方案。
今年6月29日，它們交出的“太古商業中心”概念性方案設計基本獲得政府官員認可，隨即報規劃主管部門審批，最后一步是擇日掛牌出讓該地塊。
當11月14日成都市國土資源局土地拍賣中心以每畝750萬元底價掛牌出讓該地塊時，太古方面幾乎沒有想過會有另外一個結果出現。但11月29日凱德置地的殺入，的確讓太古感覺遺撼。
這一幕，與去年太古最終放棄東大街11號地塊的場景何其相似。有著英資背景的太古地產，進軍中國西部市場的道路上一直伏而不發，這多少有些讓人感覺意外。并不缺少資金實力的太古，下一次的出牌又將是何處呢？
四千億港資會戰城南
2006年，四大港資背景企業的“四千億計劃”正式在城南凸顯：
4月，拿地2年之久的和記黃埔，正式啟動了命名為“南城都匯”的地王項目。
7月28日，九龍倉下屬公司協慧國際有限公司以7.8億元總價成功拍得位于南部新區三環路外的123畝地塊，這個去年成功入主東大街11號地塊的香港“船王”，將城南土地的單價一夜之間“舶”到了每畝600多萬。
同日，華潤置地競得位于成都高新產業開發區南部園區內的175畝地塊。21.42億元鯨吞420地塊之后的華潤出人意料地前后兩度出手城南大源板塊，500多萬的地價令人咋舌。
8月3日，新世界中國地產在成都的項目“河畔新世界”啟動奠基儀式。
同一時間、同一城市、同一來路、甚至是同一片區……四家注冊資本超過千億的港資地產巨頭諸如此般的集體亮相實屬罕見。而如何在高度的“同一性”之下創造出不同甚至是技高一籌的“賣點”，這是對四大公司的嚴峻考驗。
港資“四千億”會戰城南，這是香港企業06年最漂亮的亮點之一。城南現有開發商大多已經為這四家馬首是瞻，在銷售說辭，宣傳推廣中有意無意透露出了緊鄰九龍倉、和黃、華潤、新世界等項目的優越感。
除了九龍倉和華潤外，和黃與新世界兩家的土地規模都在1000畝以上，整個開發體量在未來幾年內將非常龐大。僅僅是這就已經給成都業內帶來了巨大的沖擊力。
與注重單一產品開發時代的開發商相比，城南 “四千億”的出現更像是一場真正意義上的資本運作。和黃土地放了兩年；九龍倉也并沒有急于開發的意思，據說規劃正在進行中；新世界安心地做著夯實基礎的工作；即使是在成都擴張了多年的華潤也并不急于開發，前后兩度下手，似乎其意更在拿地上。
如果說其他房地產公司還糾纏在產品的細節研發的得失上，那么憑借千億資本實力的“四巨”早把著眼點轉入成都市場的全面布局。
立體圍攻成都
在金融、土地、稅收各項國家宏觀政策紛紛出臺的市場前提下，港資仍然逆市而上。一是因為他們并不缺少資本，而是更不缺少使用資本的創意和合理的風險規避能力。
從幾大在蓉的港資巨頭的成都表現來看，資本運作的痕跡已經開始大于做項目，單一的住宅開發，已經逐漸演變為寫字樓等商業物業的長線投資，而一些投資面較寬的企業，更是對寫字樓、商業物業、住宅都不放過，既做長線投資，也有短線合作。一些具有強大資金實力的基金對甲級寫字樓、五星級酒店、綜合商業及酒店式公寓的整盤轉讓都有興趣。其方式包括前期購買土地或開發投資、購買物業或以帶回購的優先股等形式。
“他們并不是在簡單的適應這個市場，很大程度上，他們在為市場制造新的標準”。香港飛大集團投資的“1號公館”成為了成都目前罕有幾個單價過萬的豪宅公寓，在“1號公館”發布之后，業內如此評價。他們的超豪華打法，也讓覬覦成都高端物業的開發商找到了新的參照。
11月16日，香港瑞安動用4億多元拍得成都最大爛尾樓匯通大廈。集寫字樓、酒店和商場于一體的高端綜合性商用物業的規劃，仍然讓人充滿了期待。
“對投資者來說，他們不僅看到了購買人民幣資產獲得人民幣升值之利，也看到國內房地產市場由政府進行的隱性擔保，進入這樣的市場根本就沒有風險。這就是目前大量的外國資金進入國內房地產市場的真正原因所在。”中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容指出，國外資金炒作國內商業地產是曲線抬市的一種策略。而外國投資者進入國內商業地產市場，雖然資金不會太多，特別是占整個房地產銷售比重不會太高，但是它的價格是投資者的預期決定的。當外資預期國內房地產市場的價格上漲時，它就可用少量的資金帶動整個市場的預期，從而推高國內房地產市場價格的整體上漲。