新拍檔 2007成都樓市與外資共舞

信息來源２００６年１２月２９日《金融投資報》記者 龐軼心 實習記者 魏靖

當前英國、美國、新加坡等諸多發達國家的金融機構都比較看好中國房地產市場未來的發展前景，并且不斷有新的機構進入中國，并通過多種方式進入市場。目前還主要集中在東部金融環境發達的城市如上海，從長遠來看，全國房地產金融體系一體化的格局必將形成，成都等國內二線城市由于具有很大的房地產存量市場，同時新增量較大，因此也很受外資金融機構的青睞。
首批9家外資銀行獲中國銀監會批準在中國境內分行改制籌建為法人銀行中，有5家外資銀行在成都設有分行。匯豐、花旗、渣打、荷蘭、大華等外資銀行，以及蟄伏成都多年的東亞、新加坡華僑銀行，都先后表示將成都中小企業貸款和個人房貸列為業務重點。
搶灘成都
資金走進來 房企走出去
12月11日，外資銀行全面開放。根據加入世貿組織承諾，當天，中國銀監會正式開始審核匯豐銀行、花旗銀行、渣打銀行、東亞銀行、恒生銀行、日本瑞穗實業銀行、新加坡星展銀行、荷蘭銀行等8家銀行提出的將分行改制為法人銀行的申請。
12月15日，匯豐銀行宣布，率先提供境內人民幣定存業務；東亞銀行也宣布，該行已獲得中國銀監會確認，可向大陸居民提供每筆不少于100萬元人民幣的定期存款服務。
　　隨著對外資銀行的全面開放，將會有更多的國外金融機構進入中國。央行《中國金融穩定報告（2006）》顯示，截止2005年底，銀行業有外資銀行營業性機構254家，資產總額876.57億美元，占全部銀行資產總額的1.89%。154家外資銀行機構獲準在25個城市經營人民幣業務，25家外資金融機構參股了20家中資銀行類金融機構。統計數據表明，國際金融業特別看好中國金融市場。而房地產業作為資金需求大戶，自然首當其沖。
仲量聯行商務部吳總監告訴記者，從實際市場情況來看，當前英國、美國、新加坡等諸多發達國家的金融機構都比較看好中國房地產市場未來的發展前景，并且不斷有新的機構進入中國，并通過多種方式進入市場。目前還主要集中在東部金融環境發達的城市如上海，從長遠來看，全國房地產金融體系一體化的格局必將形成，成都等國內二線城市由于具有很大的房地產存量市場，同時新增量較大，因此也很受外資金融機構的青睞。在日前的調查采訪中，首批9家外資銀行獲中國銀監會批準在中國境內分行改制籌建為法人銀行中，有5家外資銀行在成都設有分行。匯豐、花旗、渣打、荷蘭、大華等外資銀行，以及蟄伏成都多年的東亞、新加坡華僑銀行，都先后表示將成都中小企業貸款和個人房貸列為業務重點。
而在具體的操作細則上，各家外資銀行又采用了不同的策略。匯豐銀行有關負責人表示，在未來一段時間內，匯豐將會著力發展中小企業客源，并會推出一些中小企業推廣計劃。渣打銀行上?？偛康南嚓P負責人也說，渣打正開始著重推介其在華市場的中小企業理財業務，渣打銀行還準備聯手發改委中小企業司等機構，推出“中國最具成長性新銳企業獎”。大華銀行成都分行負責人黃祖耀表示，他們將憑借對中國文化的了解，利用海外客戶網絡，為東南亞企業與川企穿針引線，協助四川企業走出國門，到海外發展。目前，大華銀行提供的金融服務涵蓋了個人財務、私人銀行、信托、商業與企業銀行、企業融資、資本市場業務、資產管理、創業資金管理等多項服務內容，其在新加坡最見長的個人貸款業務和中小型企業貸款也同樣進入成都市場。
無論匯豐、渣打，還是花旗、東亞，在2007年，他們已將有房有車的內地消費者鎖定為目標客戶群。而更大的業務范圍，則是他們將成都中小企業，特別是發展中的中小本土房產企業納入了他們的重點服務對象。
入川布局
外資房產商強勢進入
　　即使外資銀行尚未獲準“國民待遇”，但中國一線樓市已經在今年經歷了一場外資的洗禮；即使在今年下半年，政府關于規范房地產市場外資準入和房地產市場外匯管理的政策相繼出臺，但在人民幣升值的帶動和強烈預期下，第三、四季度，外資或明或暗投入中國房地產市場仍在加速。國家統計局數據顯示，前三季度中國房地產市場利用外資金額上升到了259億元，同比增長高達46.6%。
　　作為二線城市的成都也在經歷著外資大規模進入房地產業的考驗。2004年10月，香港和記黃埔以21.35億元拍得1036畝的成都“南地王”。 隨后，香港九龍倉、信和、新世界以及新加坡吉寶、盛邦、仁恒，印尼力寶、菲律賓SM等境外的房地產開發商開始逐漸進入成都市場淘金。在回顧近年來成都房地產市場變化時不難發現，新一輪的外資正在蓉城搶灘。成都市統計局日前公布的一份報告顯示，僅今年1～9月，外資投向成都房地產開發投資額為34.8億元，占總投資額的8.39％，較1998年全年增長437.65％。就近兩個月來說，就有眾多外資巨頭在成都市土地拍賣中強勢登場：10月27日，香港地產開發商華人置業以7.32億元拿下近140畝的土地，成為繼香港和黃、九龍倉及信和等地產開發商后，又一家大規模投資成都的香港公司；11月7日，英國謝菲聯置業宣布在成都紅牌樓二環路邊的首個項目上投資3億元；11月16日，香港瑞安建業用4億多元拍得成都最大爛尾樓匯通大廈；11月29日，新加坡地產大佬嘉德旗下的凱德置地又以8.7億元奪得人民南路四段原省博物館地塊……
雪中送炭
成都地產商多了融資選擇
一方面，外資銀行在成都網點的擴張是趨勢所指，成都的地產企業在今后的發展過程中面臨更多的選擇，但同時成都的地產企業也將接受外來資本的規范約束。另一方面，在面對本來已經足夠強大的國內資本巨頭的挑戰時，整體實力本不強大的成都地產企業，還必須接受境外房產資本巨頭的沖擊。
　　但多一項融資渠道的選擇，是本土開發商最樂意看到的。因為從開發之期的預算資金到后來的開發運作，成都的房地產企業普通存在融資渠道單一，依靠銀行貸款的融資特點。記者從某融資管理公司內部刊物上看到，截至2005年6月末，包括4家國有商業銀行、1家國家開發銀行、12家股份制商業銀行在內的全國17家銀行的客戶名單中，億元以上大客戶共16416戶，占其全部貸款客戶數不足0.5%，而大客戶貸款余額卻占其全部貸款余額近50%;這些大客戶中房地產企業占據較高的比例。衡平信托相關負責人說，主要包括“預算資金”、“銀行貸款”、“利用外資”、“自籌資金”和 “其他資金”等5大類內容在內的房地產投資資金來源中，自籌資金占居第二位，僅這一項就占到整個資金額度的40%以上，尤其是在宏觀調控加強后的2004年和2005 年，自籌資金已經占到一半以上。而一個現實的事實卻是，現在市場上開發企業的投資資金來源中，自籌資金從未超過30%，并且這種比例還呈下降趨勢。
顯然，目前成都市場上現有的房地產企業面臨的一個共同問題是自有資金嚴重不足，幾乎所有的開發企業依然習慣于依靠銀行貸款來籌措資金。上海浦發銀行相關負責人說，在房地產業高速發展的浪潮中，較快增長的商品房銷售額和持續上揚的房價使房地產企業不斷加大開發投資力度，這一情形導致房地產企業比以往需要更多的銀行貸款來支持其加快發展，正是在銀行不斷的放貸支持下，房地產企業才逐步成長起來。
“此時外資銀行的搶灘成都樓市，對于成都開發商而言一定是好事，而且是雪中送炭的好事。”一位不愿意透露姓名的成都開發商對記者表達了這個觀點。
有板有眼
外資玩轉中國地產
　　摩根大通中國投資銀行部董事總經理方方，以上海瑞安房地產公司這三年的發展為例，向記者詳細介紹了外資如何玩轉中國地產。
　　香港瑞安公司投資的上海瑞安房地產公司很早進入上海，上海新天地是其運作最成功的一個項目。瑞安還做有其他的幾個樓盤，它在做樓盤的過程中還需要錢，因為它還有在杭州、重慶和天津有拿地的機會，于是摩根大通就把它當時在公司所有已經做完、正在開發和正在規劃的所有資產進行了評估，約合5億美元，然后它自己還放了5000萬美元現金，摩根大通再從境外給它拿了4.5億美元的資產加5億的現金，它就變成了10億美元的公司。
　　這個公司從SARS期間開始做，到2004年完成。樓盤完了買新地、蓋新盤。到2006年，摩根大通再次為瑞安房地產提供了3年期3.75億美元的債券，因為摩根大通看到這個公司未來能上市，有了這筆錢，上市的規模和價值會更高。同時，上市的時候，這個公司的市值變得相當可觀。
　　今年10月，上海的瑞安房地產在香港成功實現掛牌上市，融資62億元。從公司角度來說，摩根大通在過去三年為瑞安房地產公司的發展起到了很大的推動作用。而任何一個房地產公司如果可以拿到十幾億美元，無論是在拿地還是做項目方面，都可以把對手拋在后面，即使是很小的盤，也可以在五六年的時間里利用資本市場的杠桿迅速做大做強。這個事例充分說明了資本市場對房地產公司支持的巨大作用。
　　方方以為，國內的金融市場和金融體系還不足以能夠給一個房地產公司提供比較完備的融資服務。正因為如此，使得外資有機會在里面拾遺補缺，起到一些作用。