近期，房地產“限購”、“限售”政策又有大變化。政策變動之下，房地產買賣合同違約事件頻頻爆發。這樣的背景下，房地產買賣合同違約金是否會進一步引發稅務爭議?新盛唐集團為各位分析違約金應如何繳稅，及如何防范稅法風險。

一波猛烈的“限購風”刮過，也帶來一些悲情故事：很多人一夜之間徹底失去了購房資格，很多人想買房但銀行貸款緊收、首付比例猛漲而不得不放棄;還有一些人本已經簽訂了購房協議或者支付了購房定金，卻因“限購令”而不得不違約，并基于種種具體原因最終支付了違約金。那么，房地產限購過程中產生的違約金應如何繳稅呢?

在所得稅層面，不管收取違約金的是公司還是個人，其所得是沒有爭議的，按照相關稅法繳納所得稅即可。而對于房地產限購過程中產生的違約金是否要繳納增值稅，則需要看其是誰收取的：房屋產權所有者還是房產中介公司。在此，我們重點討論房地產限購過程中產生的違約金應如何繳納增值稅的問題。

第一種情形：違約金由房屋產權所有者收取

財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》明確，銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例實施細則》對價外費用則作了更詳細的解釋，明確價外費用包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。

違約金的表現形式有很多，是否屬于價外費用，應當分析其是否依“價”而生。增值稅的價外費用屬于整個經濟業務環節的重要組成部分，是依附于經濟業務的完成而存在的。違約金為房屋產權所有者收取，在整個經濟行為的過程中，沒有房產成交，違約金也就沒有依附于增值稅應稅業務。該違約金是獨立存在的補償款，不屬于增值稅的納稅范圍，因此不用繳納增值稅。

第二種情形：違約金由房產中介公司收取

在房屋買賣過程中，房產中介公司提供的是經紀代理服務，在整個違約事實發生的過程中，代理服務已經發生。雖然最后購房沒有成交，房產中介公司收取不了中介費，但因此產生的違約金是對其代理服務的補償，是依附于經紀代理服務這一應稅業務的，因此，房產中介公司收取的違約金應該按照代理經紀服務按6%的稅率繳納增值稅。新盛唐房產開發為大家詳細講解限購中的違約金繳納。

現實中，由于政策限購導致的違約，向房屋中介支付違約金的情況也會更多一點，畢竟以“補償勞務”等說法，也較能得到購房者的理解。

不過，需要說明的是，如果房產中介公司是受房屋產權所有者委托代為收取的違約金，則不需要繳納增值稅。財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

(一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。

(二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

不過，在具體實務操作中，房產中介應注意要求房產所有者開具相關發票，以免發生稅務風險。

上述屬于增值稅納稅范圍的違約金，納稅義務發生時間如何確認呢?財稅〔2016〕36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。因此，房產中介收到違約金的當天，為納稅義務發生時間。